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Mietspiegel boykottieren – warum?

Warum wir den Mietspiegel ablehnen

Nach der Veröffentlichung des ersten Jenaer Mietspiegels 2013 habe es eine Welle von Mieterhöhungen gegeben, sagte Barbara Wolf, Leiterin des Sozialamtes, auf Nachfrage im Sozialausschuss. Das war also bekannt. Trotzdem wurde im Oktober 2015 mit der Mehrheit der Koalition aus SPD, CDU und Grünen die Fortschreibung des Mietspiegels beschlossen. Was folgte, war eine Welle von Mieterhöhungen. Besonders von jenawohnen-Mietern wurden wir deswegen immer wieder angesprochen. Auch 2017 wird das Ergebnis das Gleiche sein.

Eingebautes Mietpreis-Gaspedal

Die meisten Leute glauben, der Mietspiegel bilde die Durchschnittsmiete der Stadt ab. Das ist falsch. Im Mietspiegel werden nur die Mieten erfasst, die in den letzten vier Jahren verändert (fast immer erhöht) wurden. Deshalb steigt die sogenannte Vergleichsmiete immer weiter.
Ordnungswidrig sind Mieten nur dann, wenn sie mindestens 20 % über dieser ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das heißt, bei Neuvermietung kann ein cleverer Hausbesitzer immer Vergleichsmiete + 19 % verlangen. Bestandsmieten kann man bis zur Vergleichsmiete anheben. Da es in Jena durch Studenten und junge Wissenschaftler viel Bewegung auf dem Wohnungsmarkt gibt, ist für eine große Zahl von Wohnungen regelmäßig eine kräftige Erhöhung drin. Das erhöht die Vergleichsmiete. Das erhöht die Bestandsmieten. Das erhöht die Vergleichsmiete im nächsten Mietspiegel …
Ohne den „qualifizierten“ Mietspiegel sind Mieterhöhungen nicht ausgeschlossen, machen für den Vermieter aber deutlich mehr Arbeit.

Methodische Schwächen

Ein „qualifizierter“ Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt werden. Allerdings steht nirgends, wie diese aussehen. Es gibt kein Standardverfahren. Von den Kommunen werden die verschiedensten Kriterien angesetzt.
In Jena wird eine Wohnung nach Baujahr, Wohnlage und Größe eingruppiert. Dabei gibt es nur zwei Arten von Wohnlagen: einfach und mittel/gut. Die Einstufung erfolgt straßenweise und ist in vielen Fällen schwer nachvollziehbar. Lärm etwa spielt dabei keine Rolle. Sanierung und Ausstattung der Wohnung ergeben „Wohnwertpunkte“, nach denen innerhalb der großen Kategorien unterschieden wird.
In manchen Kategorien sind nur sehr wenig Daten verfügbar – teilweise weniger als 30. Statistisch sind die daraus berechneten Werte wenig aussagefähig. Die Gefahr, zufällig stark abweichende Mieten zu ermitteln, ist zu groß. Egal ob der Mittelwert aus 12 oder 10.000 Antworten gebildet wurde – der Mietspiegel der Stadt (https://mietspiegel.jena.de/) gibt eine Vergleichsmiete an, ohne auf unzureichende Daten hinzuweisen.

Warum die Mieten steigen

Weil es geht. Gerade die großen Wohnungsunternehmen –die Genossenschaften Heimstätten und Carl Zeiss und jenawohnen – erhöhen regelmäßig die Miete, etwa 3 % pro Jahr. Durch den großen Wohnungsbestand beherrschen sie den Markt und damit den Mietspiegel. Die Stadt ist als Mehrheitseigner der Stadtwerke an den Gewinnen der Stadtwerke-Tochter jenawohnen direkt beteiligt. Mit den Einnahmen finanziert sie so manches Prestigeprojekt.
Während die durchschnittliche Miete in Erfurt 2014 bei 4,91 €/m² lag, waren es in Jena 5,26 €/m². Warum ist Wohnen in Jena so viel teurer als in der Landeshauptstadt? Gerade bei den Plattenbauten aus dem Altbestand können es kaum die steigenden Baupreise sein, die immer verantwortlich gemacht werden.
Die Stadt tut nichts, um den Mietanstieg zu bremsen. Der Oberbürgermeister hat beim Land keine Festlegung einer Kappungsgrenze beantragt. Nur die wirkt auf Bestandsmieten. Das Land hatte die Stadt dazu ausdrücklich aufgefordert. Festlegungen zu sozialem Wohnungsbau im Konzept „Wohnen 2030“ wurden durch die Koalition abgelehnt. Es gibt dafür angeblich keinen Bedarf. Ihren Einfluss in den Aufsichtsräten von Stadtwerken und jenawohnen nutzen die Stadträte (zumindest die Mehrheit) nicht, um eine sozial verträgliche Mietpolitik durchzusetzen.

Was tun?

Ihre letzte Mieterhöhung liegt mehr als 4 Jahre zurück? Freuen Sie sich – und werfen Sie den Fragebogen weg. Ihre Miete geht in die Auswertung ohnehin nicht ein.
Sie hatten eine Mieterhöhung? Ermitteln Sie auf der Website der Stadt Ihre Vergleichsmiete. Liegt die tatsächliche Miete unter der Vergleichsmiete, dann können Sie den Fragebogen ausfüllen. Ihre Miete drückt den Durchschnittswert.
Liegt Ihre Miete im Bereich der Vergleichsmiete oder gar darüber, dann lassen Sie die Finger vom Fragebogen. Ihre Antwort würde die Preisspirale weiter antreiben.

(Und wählen Sie beim nächsten Mal vielleicht eine Partei, die für sozialen Wohnungsbau eintritt.)

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