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Koordinierungsgruppe Zwätzen-Nord 27.02.2018: Ein hochspannender Markt

TOP1

Ich bin mir nicht sicher, was das war: Begrüßung, Beschlussfähigkeit, Protokoll …

TOP2 – Timourou/ Hr. Jakobs „Wohnen in Zwätzen“

Timourou hat das Wohnverhalten der Jenaer untersucht und macht eine Sonderrunde für Zwätzen. Es gibt auch Prognosen zum Bedarf, die diverse Unwägbarkeiten enthalten. Wir erfahren, dass die Nebenwohnsitzzahlen stark durch Karteileichen kontaminiert sind und: „Flüchtlinge sind leicht flüchtig.“ Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind unklar. Es werden zwar weniger Studenten, aber von denen wohnen immer mehr hier (mehr Nichtthüringer).
Der Einfamilienhausbau ist seit 10 Jahren relativ konstant bei knapp über 100 Häusern pro Jahr. Der Mehrfamilienhausbau ist seit 2012 stark gestiegen.
Quantitativ rechnet man bis 2030 mit Mehrbedarf von 2.650 Wohneinheiten. Qualitativ gibt es Veränderungen: zusätzliche Nachfrage durch Eigentumsbildung und Nachfrage nach anderen Wohnungen (altersgerecht, städtisches Wohnen).
Für Zwätzen hat man eine Mischung aus familiärem und Stadtteilwohnen ermittelt. Stadtteilwohnen ist irgendwie auch wie städtisches Wohnen mit etwas mehr Platz dazwischen, aber etwas kleineren und weniger luxuriösen Wohnungen. Am Oelste plant man „familiär und anspruchsvoll“ mit Tendenz zu städtischem Wohnen (was also nichts mit innenstadtnah zu tun hat. Die Bezeichnungen der Wohnungsmarktanalysierer sind zum Haareraufen unlogisch.)
In letzter Zeit sind mehr Wohnungen in Lücken als in Baugebieten entstanden, aber das Potenzial sei größtenteils weg. Die Nachfrage nach städtischem Wohnen könne man ins Stadtteilwohnen verschieben, wenn man die Qualität anpasse und die Anbindung mit dem Nahverkehr funktioniere.
Die Nachfrage nach Eigentum nähme aus demographischen Gründen ab, sagt Jakobs. Warum, will ich wissen. Es sei ein bestimmtes Alter, in dem man baue, und diese Gruppe nähme in der Stadt ab. Ich vermute ja eher, dass die Nachfrage sich in das Umland verlagert, weil die Grundstückspreise in der Stadt jenseits von Gut und Böse sind. Und wer an der A4 arbeitet, der kommt aus dem SHK leichter zur Arbeit als aus Zwätzen oder Löbstedt. Andererseits ist der Zusammenhang zwischen zehnjährigen Jenensern und dreißigjährigen Jenaern alles andere als eindeutig, weil alljährlich etwa 5.000 junge Leute zum Studium in die Stadt strömen und in erheblicher Menge haften bleiben.
Ich frage nach, ob man die Erweiterung von Zeiss und den Neubau des DLR-Instituts in die Bedarfsprognose eingerechnet habe. Da dräut erst recht der Zuzug von Leuten, die ordentlich Geld verdienen und vielleicht doch für ihre Familien Häuschen haben möchten. Das hat man noch nicht beachtet. 2019/20 soll es eine neue Prognose für Bevölkerungsentwicklung geben. Jakobs vermutet, dass wir dann mehr suburbanes und städtisches Wohnen brauchen werden. Unter „suburban“ fallen Einfamilienhäuser, auch wenn sie mitten in der Kernstadt stehen.
Beiläufig erfahren wir, dass man Geschosswohnungsbau nicht nach Wogau stellen kann. Wo der Unterschied zur Einfamilienhaussiedlung in Zwätzen ist, wird allerdings nicht erklärt. Nur dass es „hochspannend“ sei, wie sich da der Wohnugnsmarkt entwickle. Im Gegensatz zu Häuschen seien Eigentumswohnungen größtenteils vermietete Kapitalanlagen, also Mietwohnungen.
In der Studie von Timourou gibt es auch Stadtteilanalysen, wo man sehr deutlich sieht, dass Nord zwar bald so groß ist wie Lobeda, aber nur einen Bruchteil der sozialen Infrastruktur hat. Aber geplant ist im Gegenteil zum sozialistischen Wohnviertelbau einfach nur nichts. Den Mangel schiebt Fraui Rietz vom Dezernat 3 wie immer auf den Markt, der das angeblich nicht annimmt. Was nicht klärt, warum es kein Wohngebietszentrum, kaum Sportangebote und kein normales Gymnasium gibt (Man hat die Wahl zwischen einem Angebot für angehende Naturwissenschaftsgenies und einem für Gläubige). Oder warum die Stadt keine Kita baut.
Einen Moment halten wir uns noch mit der Frage der Familienfreundlichkeit auf. Laut Statistik sind nur 25 % der Haushalte Familien, und nur ein Bruchteil wolle ein eigenes Haus. Ich verweise auf die spektakulär hohe angemessene Miete für Leistungsbezieher bei großen Wohnungen: 8,50 €. In meinen Augen zeigt das einen klaren Mangel. Wenn schon die Ärmsten derartige Preise zahlen dürfen, will man gar nicht wissen, was nicht ganz arme Familien hinblättern müssen. Einer der Zwätzener meint, es gäbe eine Studie des Bundes, dass die Wohnungsgröße ein begrenzender Faktor für Nachwuchs ist.
Fakt ist: Timourou sieht einen Bedarf für suburbanes, also Einfamilienhaus-Wohnen und große Wohnungen. Das ist doch mal erfreulich.

TOP4 Vorstellung zum 5. Planentwurf der Stadtverwaltung

Nein, einen Entwurf gibt es noch nicht. Wie wir zunächst erfahren, gibt es nicht einmal einen rechtsgültigen Bebauungsplan. Der 3. B-Plan wurde zwar abgewogen, es gab aber nie einen Satzungsbeschluss dazu. Der ist nötig, um einen rechtskräftigen B-Plan zu bekommen. In der Abwägung gab es Aufträge an die Verwaltung, insbesondere vom Landesverwaltungsamt. Das Problem damals waren Gehrechte auf zwei der Baufelder, die innerhalb der Bebauungsgrenzen lagen. Wo ein Haus ist, passt kein Weg hin. Wenn die Summe der Abwägungsinhalte zu groß ist, muss man einen neuen Entwurf machen und neu auslegen. Jahre vergingen. Dann gab es 2011 einen Beschluss für mehr Wohnungsbau, und das führte zum abgelehnten 4. Bebauungsplan mit Maximalverdichtung.
Man hat inzwischen geprüft, ob man nicht einfach auf der Grundlage von Lückenbebauung nach §34 Baugesetz bauen könnte. Das wäre in der Hegelstraße möglich. Die Bebauung muss sich dann an die Umgebung anpassen. Wie man von den Ein- und Zweigeschossern ringsum auf zwei Geschosse plus Staffelgeschoss kommt, erschließt sich mir nicht.
Mit einer ähnlichen Argumentation wäre an der Joachim-Darjes-Straße eine Bebauung mit 10 m Traufhöhe und 3 Vollgeschossen möglich (da haben etliche Nachbarn aber auch nur 1 und 2 Geschosse). Würde man so bauen, dann müsste nur noch der Bereich zu den Bahnschienen hin beplant werden. Jedenfalls könnte der Investor einfach Bauanträge stellen, und die Stadt wäre mehr oder weniger genötigt, die positiv zu bescheiden.

TOP5 Vorschlag des Investors – Hr. Bredis

Es gibt zwei Varianten, aber gegenüber dem 4. B-Plan sind beide deutlich bescheidener. Der 3. B-Plan sah 22.000 m² Bruttogeschossfläche vor, der 4. B-Plan 44.000 m². Die neuen Varianten liegen mit 34.000 und 39.000 m² dazwischen. Das Hochhaus ist auf 6 Vollgeschosse geschrumpft. Es gibt einige Viergeschosser. Zu den Bestandsbauten hin stehen abgetreppte Häuser mit 2 und 3 Vollgeschossen. Die Baukörper sind kleiner geworden. Der Stadtplatz würde bestehen bleiben, aber etwas kleiner ausfallen. Die Gebäude an der Leibnizstraße hätten keine Tiefgaragen, sondern würden ebenerdige Parkplätze bekommen. Ein genauer Stellplatzsaldo wird nicht angegeben. Da, wo Tiefgaragen vorgesehen sind, würden sie 1,20 m aus der Erde ragen.
Variante B ist insgesamt dichter, obwohl die Häuser angeblich kleinteiliger sind. Dafür aber höher: bis zu 5 Geschosse in Richtung Bahn. Die Wohnungen sollen zwischen 80 und 130 m² Fläche haben, die Reihenhäuser 120 m².
In der Summe sind beide Entwürfe verträglicher als der 4. B-Plan. Die Botschaft scheint langsam angekommen zu sein. Bleiben die Probleme der Infrastruktur: Verkehrsführung, Stellplätze, Kita, Schule … Das wird noch zu diskutieren sein. „Der Markt nimmt das nicht an“ ist keine Ausrede.

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