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SEA 27.09.2018: Wohnen in Wahlkampfzeiten

Öffentlicher Teil

1. Tagesordnung

Änderungsanträge:
TOP4 soll von der TO wegen der Sondersitzung am 25.10. (sozialgerechtes Wohnen)
TOP6 & 7 soll auch raus, weil es gestern eine weitere Abstimmungsrunde gab, die Änderungen aber noch nicht eingearbeitet werden konnten (Altes Gut Burgau)
TOP8 desgleichen, weil irgendwas nicht fertig ist. (Änderung der Fernwärmesatzung)
8/0/0
Damit sind nur noch drei Tagesordnungspunkte übrig. Könnte schnell gehen, aber da hat man die Rechnung ohne den Ausschuss gemacht.

2. Protokollkontrolle

Das Protokoll vom 21.06.2018 liegt nach nur 3 Monaten vor. Damit ist das Dezernat nur noch drei Protokolle im Rückstand. Denn laut Geschäftsordnung müssen Protokolle nach zwei Wochen vorliegen. 4/0/4 – inzwischen ist schon keiner mehr da, der sich damit auskennt.

3. Vorstellung Förderrichtlinien Neubau & Modernisierung von Mietwohnungen (Vorstellung durch Thüringer Aufbaubank)

Fr. Samland und Hr. Werner versuchen, in 20 min das vorzustellen, was man sonst in 4 h macht. Zum Glück. Sie freuen sich, bei uns zu sein. In der Vergangenheit passte die Förderung schlecht zu Jena, weil man hier beliebig teuer vermieten kann. Nun soll es eine neue Förderrichtlinie geben, die eigentlich schon hätte veröffentlicht sein sollen. Der Freistaat möchte die Mietpreisbindung erhöhen. In Gemeinden der Kategorie I wären das 5.90 €/m² (EF; J, WE). Bei kleineren Städten liegen die förderfähigen Mieten niedriger, aber alles hat eine 5 vorm Komma. Alle 5 Jahre sind 0,50 ct Mieterhöhung möglich (und zwar nach fünf Jahren, nicht innerhalb von, was für Mieter günstiger ist. Das macht 8,5 %, und das dürfte etwa der Inflationsausgleich sein, da die Inflation nicht nur alle 5 Jahre stattfindet). Die genauen Mietpreise hat man offenbar nach der Kaffeesatz-Methode festgelegt. Man wollte weder eine 4 noch eine 6 vor dem Komma. Aber reale Baukosten sind auch irgendwie eingegangen.
Die Einkommensgrenzen für einen Anspruch auf eine Sozialwohnung wird um 20 % angehoben. Für Einzelperson sind das dann 25.685 € Jahreseinkommen – brutto. Bei 2 Leuten sind es 39.028 € (falls Nr. 2 ein Kind ist, ist es ein bisschen mehr, aber weniger als 40.000 €). „Junge Ehen“ dürfen 5.000 € mehr verdienen – dass sind Leute, die weniger als 10 Jahre verheiratet und beide noch nicht 40 sind. Das ist ein Vertrauensvorschuss in der Hoffnung, dass sie sich schon noch vermehren werden. Das heißt: Um eine Sozialwohnung beziehen zu dürfen, darf eine alleinstehende Mutter mit Kind nicht so viel verdienen wie ein „junges“ Ehepaar. Wer denkt sich so etwas aus? Privilegien für kinderlose Ehen sind doch eher CDU-Politik. Aber R2G fällt auch nichts Besseres ein. 4.500 € Bonus gibt es bei schwerer Behinderung – das kann ich verstehen. Die Wohnungsgrößen entsprechen denen der KdU-Richtlinien (oder umgekehrt).
Bauherren müssen mindestens 20 % in Eigenleistung finanzieren und können bis zu 80 % Förderung bekommen. Auf das Förderdarlehen fallen 0 % Zinsen an, falls es innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt wird. Darüber werden 2 % fällig. Maximal 15 % Baukostenzuschuss können gewährt werden – das reduziert das Darlehen. Als Bonus gibt es 15 % Tilgungszuschuss bei Verlängerung Belegungsbindung um weitere 5 Jahre, 10 % bei barrierefreier bzw. behindetengerechter Bauweise und nochmal 10 % bei Unterschreitung der EnEV-Grenzwerte um min. 40 % (letzteres spielt in der Praxis aber kaum eine Rolle). Die Belegungsbindung läuft 15 Jahre nach Bezugsfähigkeit. Nach dieser Zeit wäre man mit der Verlängerung auf 20 Jahre noch bei 7,40 €/m².
Wenn man sich ein Darlehen am freien Kapitalmarkt besorgt, müsste man für eine nach 15 Jahren ausgeglichene Finanzierung 10,36 €/m² Miete nehmen. Das könnte sogar in Jena schwierig sein. Eine höhere Rendite bekommt man nur hin, wenn man das Objekt schnell weiterverkauft.
Das Nullzinsdarlehen für den Neubau gibt es auch für Wohnungen ohne Belegungsbindung, wenn man eine Mietpreisbindung von 6.90 €/m² einhält und anderswo Ersatzwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung à 5.90 €/m² zur Verfügung stellt. Man kann für eine Wohnheinheit in Belegungsbindung 15.000 € bekommen. Was diese „Wohneinheit“ ist, erfahre ich auf Nachfrage, ist allerdings noch nicht definiert. Man wartet auf eine Verwaltungsvorschrift. Auch Art und Qualität der Ersatzwohnung müssten definiert werden.
Die Finanzierung nur mit Eigenmitteln ist für den Investor lukrativer als Sozialwohnungsbau mit Förderung. Das funktioniert aber nur, wenn man von sich selbst keine Zinsen erwartet. Ab 2.5 % Kapitalrenditeerwartung geht das nicht mehr auf.
Die Richtlinie ist noch nicht veröffentlicht, weswegen wir die Präsentation vorläufig nicht bekommen. So weit, so gut. Es hört sich ziemlich vernünftig an. Nach der Erfahrung hätten vor allem Genossenschaften Interesse, die nicht für 10,30 €/m² auf den Markt wöllten. Man habe auch nicht vor, die Förderrichtlinien in nächster Zeit zu ändern, weil die Ausarbeitung mühsam genug gewesen wäre. Bis 21.12.2020 soll das Programm vorerst laufen. Wenn man bis dahin eine „Programmanmeldung“ beim Landesverwaltungsamt gemacht hat und eine Bewilligung hat, werden die entsprechenden Summen im Haushalt blockiert und können auch nach dem Stichtag noch abgerufen werden, falls der Bau aus Gründen länger dauert als erwartet.
Die unwiderlegbare Wahrheit des Abends kommt von Frau Samland. Sie erklärt, bei Mieten über 10 €/m² setze der Drang nach Eigentum ein. „Irgendwo müssen die Menschen ja leben. Die können nicht alle nach Apolda ziehen.“
Mitnahmeeffekte befürchte man übrigens nicht. Es sei sehr schwer, bei diesem Modell irgendetwas mitzunehmen.
Reinhard Wöckel (Linke) wirbt für sozialen Wohnungsbau. Fragt, wie die Jenaer Wohnungsunternehmen darauf reagieren werden.
Dezernent Denis Peisker erklärt, das Feedback aus der AG Wohnungswirtschaft (eine Jenaer Kungelrunde, in der zwar die Ver- aber nicht die Mieter sitzen) sei positiv.
Zum anteiligen sozialen Wohnungsbau erfahren wird, dass es in Erfurt das 20 %-Modell bei Bauvorhaben gäbe. So recht scheint das aber nicht zu fliegen. Herr Werner sagt, 100 % Sozialwohnungsbau sei eigentlich günstiger als 50 % und Mischfinanzierung. Außerdem ist der Aufwand für die Antragsstellung vom Prozentsatz unabhängig. Da scheint es besser, entweder oder zu bauen.
Herr Fuchs vom Seniorenbeirat wettert und meint, er könnte nicht mehr hören, wie stolz man auf die 45 Sozialwohnungen sei, die man im letzten Jahr tatsächlich mal gebaut habe. Für den neuen OB sei sozialer Wohnungsbau ja Teufelswerk. Er will, dass auch die Bodenpreise betrachtet werden.
18:17 Uhr wird es der Vorsitzenden schon wieder zu ausführlich, obwohl es bis dahin kein parteipolitisches Gelaber, sondern fast ausschließlich Sachfragen gab. Wir hätten ja noch andere TOP.

4. Sozialgerechte Wohnbauentwicklung in Jena

Vorlage: 18/1773-BV
– vom Stadtrat am 18.04.2018 überwiesen
– Wiedervorlage aus der Sitzung am 07.06.2018 & 16.08.2018
Den freilich haben wir nicht. Der ist verschoben

5. Einwohnerantrag gem. § 16 ThürKO des „Mietertreff Lobeda“ – Bezahlbarer Wohnraum

Vorlage: 18/1955-BV
– vom Stadtrat am 22.08.2018 mehrheitlich beschlossen
Dafür gibt es noch diesen.
Die Vorsitzende Elisabeth Wackernagel (CDU) lässt tatäschlich abstimmen, ob der Sprecher Rederecht haben soll. Auf meinen Hinweis, der hätte das ohnehin, reagiert sie grantig – es sollte „eindeutig“ sein. Alle Welt tut, als gäbe es die ThürKO nicht.
Herr Enzmann von der BI (ich entschuldige mich, falls der Name nicht korrekt ist) findet das Argument: „Es ist ja noch billig“ scheinheilig wegen des „noch“. „Für eine Stadt, die sich entwickeln möchte, braucht es bezahlbaren Wohnraum.“ Bei einem Erwartungswert von 5 % Rendite steig die Summe, wenn der Unternehmenswert steigt, weil jenawohnen investiert (Je mehr man baut, umso mehr Ausschüttung muss sein). Die Kappungsgrenze soll für alle Wohnungen gelten, nicht nur für jenawohnen, wo mitunter argumentiert wird, die blieben ja eh drunter. – Das ist auch der Sinn der Kappungsgrenze, die von Kommunen beantragt werden kann.
Dezernent Peisker verweist auf die Abstimmungsrunde beim OB und die vereinbarte Sondersitzung am 25.10. ER fragt, ob diese Vorlage da mit behandelt werden sollte. Der Bürger allerdings möchte sofort.
Christoph Vietze (SPD) schwafelt. Er redet weiträumig umd das Thema herum, statt auf den Punkt zu kommen. Es seien alle Punkte sinnvoll, aber 003 irgendwie unpraktikabel (Die 20 %-Regel). Mit der SPD sei im Übrigen nicht zu machen, dass die Möglichkeit zum Rückkauf weggegeben wird. Es sei denn, der Preis sei ein Vielfaches dessen, was in der Zeitung berichtet wurde. Die Variante, den 20 %-Anteil weiterzuverkaufen, scheint er richtig zu finden. Das ist nicht ganz das, was die Bürger gern hätten.
Elisabeth Wackernagel (CDU) will auch vertagen – sie würde merklich gern die Sitzung beschleunigen.
Herr Fuchs (Seniorenbeirat) erklärt, dass jenawohnen ein sehr guter Vermieter ist. Allerdings gäbe es Senioren, die im Alter ins Erdgeschoss ziehen möchten, weil sie Probleme mit den Treppen haben. Aber sie wollen nicht für kleinere Wohnungen höhere Mieten zahlen. Diese Problem sollten wir bitte auch behandeln. Trifft sich gut, dass ich just dazu einen Änderungsantrag eingebracht habe.
Reinhard Wöckel erklärt, die Linke habe große Sympathie, weil es zum Wahlprogramm passe. Er wisse aber nicht so recht, was wir eigentlich beschließen sollen. Zur Rekommunalisierung sei eine Vorlage der Linken in den Ausschüssen gelagert. Manche Themen könnten auch nicht öffentlich behandelt werden – aus juristischen Gründen.
Ich habe den Bürgerantrag zwar unterschrieben, weil man als Bürger auch mal was Unausgegorenes fordern kann, aber beschließen kann man ihn so noch nicht. Zum einen weil man die jenawohnen-Frage noch einmal in aller Ausführlichkeit diskutieren sollte (und Begehrlichkeiten à la SPD blockieren. Kaufen, um zu spekulieren, ist ja wohl kaum im Sinne der Mieter). Am meisten Probleme macht mir allerdings der 003. Die Präsentation der Aufbaubank legte nahe, dass es besser wäre, ein Vorhaben ganz gefördert und mit Mietpreisbindung zu bauen und eins ganz ohne, aber eben nicht den 20/80-Mischmasch. Außerdem fand ich das Modell Mietpreisbindung zu 6,90 € + Ersatzwohnungen mit Belegungsbindung auch ganz charmant. In der Summe entstünde damit mehr einigermaßen bezahlbarer Wohnraum. Darüber muss ich erstmal nachdenken. Vor allem aber gibt es keine Einschränkung. Das heißt, jedes Einfamilienhäuschen müsste noch irgendwo eine Sozialwohnung reinquetschen, was offensichtlich nicht hilfreich ist. Und deshalb werbe ich dafür, den Antrag zusammen mit den anderen Vorlagen zu behandeln.
Guntram Wothly (CDU) will heute auch nicht abstimmen und wirbt für die CDU-BV. Es ist ganz offensichtlich Wahlkampf. „Wohnen ist ein Riesenthema in Jena“ – er wohne in Winzerla. Er sähe aber auch, was jenawohnen alles zusätzlich leiste für die Stadt. Man könnte auch abends beim Sicherheitsdienst anrufen, wenn es Probleme mit dem Nachbarn gäbe. (Die Probleme der CDU mal wieder …)
Heiko Knopf (Grüne) tritt richtig auf die Bremse. Uns sollte nicht der Fehler der Aufbaubank passieren, dass ein Programm aufgelegt werde, dass dann keiner nutze. Mehr oder minder ist ihm alles zu kompliziert. Aber er will immerhin nicht weiterverkaufen.
Christoph Vietze schwafelt weiter – über die Rekommunalisierung. „Wenn jenawohnen rekommunalisiert wird, bricht Zeter und Mordio aus und wir streiten uns im Stadtrat über Mieten.“ Er meint, wenn man weiterverkaufe, könnte man das Geld für sozialen Wohnungsbau nehmen. (Das ist die extrem eingedampfte Kurzfassung. Da hat einer eine Mordsangst, die Stadt könnte Wohnungspolitik machen müssen.)
Herr Brox (Sachkundiger der BfJ) berichtet, die 001 sei unstrittig (abgesenkte Kappungsgrenze), die anderen beiden noch nicht. Die BV des OB mache es sich sehr leicht. Da steht nur, dass der Bürgerantrag solle in den Ausschüssen beraten und die Bürger gehört werden. Wir hätten beraten und den Bürger gehört, und damit hätten wir unseren Auftrag eigentlich erledigt.
Elisabeth Wackernagel regt sich darüber auf, dass der OB ihr die Sondersitzung aufs Auge gedrückt hat. „Der OB hat mir das eingebrockt.“ Sie ist so richtig sauer, obwohl Herr Wothly in der vorbereitenden Sitzung auch dafür war – und das ist ihr Fraktionsvorsitzender.
Wöckel will wissen, was wir am 25.10. machen. Gibt Peisker auf, sich etwas einfallen zu lassen, wie man 002 öffentlich behandeln kann.
Christoph Vietze schwafelt zum dritten Male, dass man 001 und 003 öffentlich behandeln könnte, aber 002 sollte ordentlich vorbereitet werden. (Ja mei, darauf sind wir inzwischen alle gekommen)
Jürgen Haschke (BfJ) will, dass man für den 25.10. den OB mit einlädt. Es wäre sinnlos, etwas zu beschließen, was der OB nicht umsetzen könne, weil es gar nicht geht. (Heiterkeit – der Stadtrat tut sowas neuerdings öfter).
Herr Enzmann wäre auch mit einzelner Abstimmung der Punkte einverstanden. „Wir machen ja schon weiter, ohne auf den Stadtrat zu warten.“ In Gießen gäbe es Mieterräte, die auch in den Aufsichtsrat geschickt werden. Am 03.11. gibt es eine Informationsveranstaltung dazu. (Wo? Hab ich verpasst, oder er hat es nicht gesagt.)
Dezernent Peisker erklärt, es müsste besonnen beraten werden. Die Verwaltung wolle diverse Dinge vorbereiten: Konzeptvergabe, Vorkaufsrecht, Lage des Wohnungsmarktes. Das Ziel sei eine Konsensvorlage. Er debattiert mit Wöckel, ob es nun eine Vorlage der Linken zur Rekommunalisierung gäbe oder nicht, worauf Wöckel halb scherzhaft droht, eine neue Austauschvorlage zu machen. Das wäre dann die sechste, glaube ich.
Das bringt Christoph Vietze zum vierten Schwafeleinsatz. Er erklärt Wöckel, die Rekommunalisierung der jenawohnen wieder in die Vorlage aufzunehmen, bringe nichts. (Ich fühle mich versucht, ihm zu sagen, dass jede Fraktion beantragen kann, was sie lustig ist, aber es ist schon genug warme Luft in den Plenarsaal geblasen worden.)

6. Abwägungsbeschluss zum Bebauungsplan der Innenentwicklung B-Bu 06 „Altes Gut Burgau“

Vorlage: 18/1649-BV
– in der Sitzung am 22.02.2018 einstimmig empfohlen
– vom Stadtrat am 14.03.2018 zurücküberwiesen
– Wiedervorlage aus der Sitzung am 26.04.2018 & 16.08.2018 & 13.09.2018
und da wird auch heute nichts draus. Aus Gründen.

7. Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan der Innenentwicklung B-Bu 06 „Altes Gut Burgau“

Vorlage: 18/1651-BV
– in der Sitzung am 22.02.2018 einstimmig empfohlen
– vom Stadtrat am 14.03.2018 zurücküberwiesen
– Wiedervorlage aus der Sitzung am 26.04.2018 & 16.08.2018 & 13.09.2018
keine Satzung ohne Abwägung.

8. 1. Satzung zur Änderung der Satzung der Stadt Jena über die Wärmeversorgung und den Anschluss an eine zentrale Fernwärmeversorgung für Teile des Gebietes der Stadt Jena (Fernwärmesatzung)

Vorlage: 18/1916-BV
ohne Vorlage keine Behandlung …

9. Reporting des Dezernates Stadtentwicklung und Umwelt zum 30.06.2018 (Quartalsbericht 2/2018)

Vorlage: 18/1984-BE
Ich frage, warum die Aufwendungen für Straßenbau bei allen Straßentypen deutlich niedriger waren als geplant. Die unbefriedigende Antwort: Das könnte man erst zum Ende des Jahres wirklich abrechnen.
Auch nach den zahlreichen unbesetzten Planstellen frage ich. Dezernent Peisker erklärt, da sei teilweise Altersteilzeit dabei (die eigentlich mal dazu gedacht war, unterdessen neue Leute einzuarbeiten). Ansonsten sei es schwierig, Leute zu bekommen, und es habe „unvorhergesehene Ereignisse“ gegeben. Jetzt weiß ich es ganz genau.
Ira Lindner, die sachkundige Linke, hinterfragt mal wieder die generelle Sinnhaftigkeit der Kriterien. Der Mehrverbrauch von 2 t Papier sei positiv bewertet, das Mehr an Bestattungen dagegen negativ, obwohl das in keiner Weise beeinflusst werden könne. Man möge sinnvolle Kriterien finden.
Peisker stimmt ihr in allen Punkten zu. Ich weiß gar nicht, wie oft wir das jetzt durchgezogen haben, ohne dass sich wirklich was geändert hätte.

10. Informationen aus dem Dezernat Stadtentwicklung & Umwelt

Am 25.10. findet der SEA ab 17:30 Uhr am Lutherplatz statt, gefolgt von der „eingebrockten“ Sondersitzung ab 18:30 Uhr.
Man suche ein Planungsbüro für die Osttangente. Man hätte gern einen Vertreter aus dem SEA in der Planungsgruppe und frreue sich sehr, dass die Vorsitzende zur Verfügung stehen würde. Immerhin wird die Frage aufgeworfen, ob ein anderer möchte. Allerdings sind die Sitzungen mit einer normalen Arbeit nicht zu vereinbaren.
Außerdem gibt es Antworten auf seit Monaten dümpelnde Fragen:
Christian Gerlitz hatte irgendwann nach Stellplatzablösen gefragt – Es werde gerade ein größerer Verwaltungsaufwand getrieben, um zu klären, ob Stellplatzablösen noch zeitgemäß seien.
Ich hatte nach Baumfällungen an der Schule an der Tireßnitz gefragt. – Angeblich war es da nur eine Blumenesche und einige Büsche, aber keine Bäume. Peisker beschwert sich, ich hätte das zu ungenau beschrieben hätte. Ich drohe mit Fotos.
Ira Lindner hatte nach der Veröffentlichung von Protokollen des Kleingartenbeirates gefragt – das sei erledigt.
Elisabeth Wackernagel hatte zum Parkplatz am Allendeplatz nachgefragt, weil da bei Fehlen einer Parkuhr heftig abkassiert werde – Der gehört nicht der Stadt, sondern dem Supermarkt. Die Stadt kann also nichts tun.

11. Sonstiges

Herr Sauer referiert die aktuellen Erkenntnisse zu Straßenausbaubeiträgen. Offenbar hat man sich mit dem Landesverwaltungsamt abgesprochen. Er referiert sämtliche Anträge zum Thema. Das Landesvrwaltungsamt würde die Flatrate bei einer Stadt wie Jena nicht befüworten. (Ich frage mich wieder, wie Köln das hinbekommt, obwohl das auch nicht gerade ein Kuhdorf ist). Die Varianten der Linken und der FDP wären möglich, hätten aber unterschiedliche finanzielle Auswirkungen (Die FDP hatte eine eher moderate Absenkung gefordert, was den gleichen Verwaltungsaufwand zur Folge hätte und damit einfach nur Geld kosten würde; die Linke wollte ganz auf die Beiträge verzichten. Da fielen dann immerhin die Verwaltungsaufwände weg). Beides sei prinzipiell möglich, aber abhängig von der Finanzlage der Stadt 2019 bis 2029. Witzigerweise hatte die Linke am Montag öffentlich verkündet, auf Landesebene die Beiträge abschaffen zu wollen und den Kommunen Ausgleichszahlungen anzubieten. Das heißt, das Problem klärt sich von allein. Hoffentlich.

19:47 Uhr ist Schluss, was bei nur drei Tagesordnungspunkten verdammt spät ist. Wie lange es bei der gesamten TO gedauert hätte, wage ich mir gar nicht vorzustellen.

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